No cenário atual da economia brasileira, marcado por juros elevados, os fundos imobiliários (FIIs) têm mostrado força em meio a desafios. Mesmo com a preferência dos investidores por renda fixa, o setor de FIIs surpreende com suas captações e estratégias inovadoras. A seguir, vamos entender como esse mercado se comporta e quais tendências podem impulsionar seu crescimento até o final de 2025.
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Captações em Alta e Perspectivas para o Setor
Apesar dos juros altos, os FIIs têm se mostrado resilientes. Até o final de setembro, as captações chegaram a R$ 31,5 bilhões, representando 71% do total do ano passado, quando foram arrecadados R$ 44,3 bilhões. Esse resultado já supera o desempenho de 2023, que ficou em R$ 30,4 bilhões, de acordo com levantamento da Hedge Investments.
André Freitas, sócio-fundador da Hedge, comenta: “As captações neste ano têm sido surpreendentes. Se seguirem nesse ritmo, podem chegar até cerca de R$ 40 bilhões em dezembro. Quando se viu que o juro ficaria alto por muito tempo, ninguém imaginava que as captações se manteriam nesse tamanho”.
O otimismo do setor se incrementa com a expectativa de queda dos juros, o que tende a valorizar as cotas dos fundos na bolsa e ampliar o espaço para novas captações. Além desse cenário, já existem R$ 25 bilhões em ofertas protocoladas que deverão ser concluídas nos meses seguintes, ampliando ainda mais a movimentação no mercado.
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O IFIX e a Valorização dos Ativos
O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) é um termômetro importante para o setor. Em 2025, o IFIX registrou uma alta de 15%, contribuindo para destravar negócios e aumentar a confiança dos investidores. Máximo Lima, sócio-fundador da HSI Investimentos, destaca que “se o juro cai, já dá uma animada. O valor das cotas reage, melhora o ambiente para a compra e venda de ativos e pode abrir uma janela para os fundos saírem atrás de novas captações.”
Porém, é preciso ficar atento ao ritmo dos cortes de juros: uma redução moderada traz benefícios, enquanto cortes exagerados podem levar a repiques na inflação e gerar instabilidade no mercado financeiro.
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O Papel dos Fundos de Papel e Seus Benefícios
Dentro do universo dos FIIs, os chamados “fundos de papel” têm se destacado. Esses fundos investem principalmente em ativos de renda fixa, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que oferecem atratividade mesmo em períodos de juros altos. Em 2025, os fundos de papel representaram 33% do volume total de captações, ou seja, R$ 10,4 bilhões.
Entre os motivos do sucesso dos CRIs, está a dificuldade das incorporadoras em obter crédito bancário devido à alta seletividade dos bancos. Essa situação faz com que as empresas busquem o mercado de capitais para financiar suas atividades. Jorge Nobre, líder de negócios imobiliários da CVPAR, explica que “as empresas vão ao banco tomar financiamento e encontram um custo maior e escassez de recursos disponíveis”.
Um exemplo dessa estratégia é o fundo AZ Quest Panorama Crédito Imobiliário (AZPR11), que reúne um patrimônio líquido de R$ 145 milhões, investido em nove projetos. Marcos Freitas, gestor de fundos imobiliários na AZ Quest, ressalta que com a alta taxa de juros, a diferença entre obter recursos de uma gestora ou de um banco tradicional tem se tornado cada vez mais pequena para as empreiteiras.
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Estratégias Inovadoras para Crescimento dos FIIs
Além das captações tradicionais, os gestores dos fundos imobiliários têm buscado novas formas de expandir seus portfólios e aumentar a liquidez. Uma estratégia que vem ganhando destaque é a aceitação do próprio imóvel como forma de aporte. Essa abordagem permite que vendedores troquem um ativo de baixa liquidez, como galpões, shoppings ou prédios comerciais, por cotas de FIIs, que são negociadas na bolsa.
Vantagens dessa estratégia:
• Para o vendedor: troca de um imóvel com baixa liquidez por um ativo que pode ser facilmente comercializado.
• Para o fundo: crescimento do patrimônio mesmo sem a entrada imediata de dinheiro.
Um dos exemplos de sucesso é a TRX Real Estate (TRXF11). Criado em 2019, o fundo investe em imóveis comerciais destinados a grandes empresas de varejo, construção e saúde. Em uma das ofertas, o TRXF11 angariou R$ 1,25 bilhão para adquirir mais de 20 imóveis, grande parte dos quais foram pagos em cotas. A estratégia foi tão bem-sucedida que o fundo anunciou uma nova oferta com a meta de atingir até R$ 3 bilhões, dependendo da demanda.
Outra abordagem inovadora adotada por gestoras como Life Capital, Paladina e Hedge é a emissão de cotas classes sênior e subordinada. Neste modelo:
• A classe sênior apresenta menor risco, com dividendos prefixados e prioridade no recebimento.
• A classe subordinada tem maior risco e potencial de retorno, sendo paga após os dividendos da classe sênior.
André Freitas compara essa estrutura a “pegar o imóvel para usar como instrumento de renda fixa, garantindo a rentabilidade”, combinando fluxo previsível e correção inflacionária.
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Conclusão
Mesmo diante de um cenário de juros elevados, os fundos imobiliários têm mostrado resiliência e criatividade para se manterem competitivos. Com a previsão de queda nos juros, o setor tende a ganhar ainda mais força, atraindo investidores em busca de bom retorno e diversificação de carteira. Estratégias diversificadas, como o uso de imóveis como aporte e a emissão de diferentes classes de cotas, demonstram a capacidade de adaptação dos gestores diante dos desafios do mercado. Assim, os FIIs seguem sendo uma opção interessante para quem deseja investir em ativos imobiliários com maior liquidez e potencial de valorização.
Investir com conhecimento e ficado atento às tendências do mercado é essencial para aproveitar as oportunidades que surgem, mesmo em tempos de desafios econômicos. Esteja sempre bem informado e busque diversificar sua carteira para tirar o máximo proveito do cenário atual dos fundos imobiliários.